Maximale hypotheek 2026: hoeveel kun je lenen?

Het belangrijkste in het kort

Hoeveel je maximaal kunt lenen, hangt in 2026 af van twee grenzen. Ten eerste je inkomen: het Nibud bepaalt elk jaar welk deel van je inkomen naar je woonlasten mag, op basis van de hypotheekrente. Ten tweede de woningwaarde: je mag maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. De laagste van die twee is je maximale hypotheek. Nieuw in 2026 is dat alleenstaanden ongeveer € 16.000 extra mogen lenen en dat je extra leenruimte krijgt voor een energiezuinige woning.

Grens 1: je inkomen

De belangrijkste factor is je bruto jaarinkomen. Het Nibud stelt jaarlijks de zogeheten financieringslastpercentages vast: het percentage van je inkomen dat je verantwoord aan hypotheeklasten kunt besteden. Hoe hoger je inkomen en hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. Reken je maximale hypotheek snel uit met onze rekentool voor je maximale hypotheek.

Wat telt mee als inkomen?

• Je vaste bruto jaarsalaris, inclusief vakantiegeld en een vaste 13e maand.
• Een tweede inkomen: sinds 2023 telt het inkomen van je partner volledig (100%) mee. Lees meer over een hypotheek met twee inkomens.
• Vaste, structurele toeslagen zoals ploegentoeslag, en soms een deel van je bonus of overwerk.
• Inkomen als ondernemer, meestal op basis van het gemiddelde over de laatste jaren.

Grens 2: de woningwaarde

Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Een woning van € 400.000 levert dus een hypotheek van maximaal € 400.000 op. De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, moet je daarom uit eigen geld betalen. Een uitzondering geldt voor energiebesparende maatregelen: daarvoor mag je tot 106% van de woningwaarde lenen.

Wat verlaagt je maximale hypotheek?

Lopende verplichtingen verlagen je leenruimte, omdat een deel van je inkomen al vastligt:

• Leningen en kredieten die bij het BKR staan, zoals een persoonlijke lening, doorlopend krediet of creditcardlimiet.
• Een studieschuld. Sinds 2024 wordt deze gewogen op basis van je werkelijke maandlast, wat vaak gunstiger uitpakt dan vroeger.
• Alimentatie die je betaalt aan een ex-partner.
• Een private lease-auto of een lopend afbetalingscontract.

Wat verhoogt je leenruimte in 2026?

Er zijn ook regelingen waarmee je juist méér kunt lenen:

• Alleenstaanden met een inkomen vanaf ongeveer € 28.000 mogen in 2026 zo’n € 16.000 extra lenen, bovenop hun maximale hypotheek op basis van inkomen.
• Voor een energiezuinige woning of energiebesparende maatregelen krijg je extra leenruimte, oplopend tot € 25.000 voor een nul-op-de-meterwoning.
• Met Nationale Hypotheek Garantie val je in de laagste risicoklasse en betaal je minder rente, waardoor je soms iets meer kunt lenen.

De rol van de rente

Je maximale hypotheek wordt berekend met een toetsrente. Bij een rentevaste periode van tien jaar of langer rekent de geldverstrekker met je werkelijke rente; bij een kortere periode met een (hogere) wettelijke toetsrente. Een lange rentevaste periode kan je maximale hypotheek dus verhogen en geeft bovendien zekerheid over je maandlasten.

Wil je precies weten wat in jouw situatie kan? Een onafhankelijke adviseur rekent alle regelingen voor je door. Vraag een gratis adviesgesprek aan.

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met mijn inkomen?

Dat hangt af van je bruto jaarinkomen, de rente en je eventuele schulden. Vuistregels zijn er nauwelijks meer; gebruik onze rekentool om in twee minuten een betrouwbare indicatie te krijgen.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Nee, want je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De kosten koper betaal je uit eigen geld. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106% lenen.

Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?

Ja. Sinds 2023 telt het tweede inkomen voor 100% mee bij het berekenen van je gezamenlijke maximale hypotheek.