Bereken in 2 minuten wat jij kunt lenen.

Voordat je echt op huizenjacht gaat, wil je natuurlijk weten waar je aan toe bent. Hoeveel hypotheek kun je krijgen, en dus: in welke prijsklasse kun je kijken? Met de rekentool boven aan deze pagina maak je in een paar minuten een eerste indicatie. Hieronder leggen we uit hoe geldverstrekkers je maximale hypotheek bepalen, en wat je zelf kunt doen om je leenruimte te vergroten.

Waar hangt je maximale hypotheek van af?

Je maximale hypotheek wordt door twee dingen begrensd. Allereerst door je inkomen: hoeveel kun je maandelijks dragen? En daarnaast door de waarde van de woning, want je huis dient als onderpand. De bank houdt de laagste van die twee uitkomsten aan. De belangrijkste factoren op een rij:

• Je bruto jaarinkomen en dat van een eventuele partner
• De actuele hypotheekrente en de lengte van je rentevaste periode
• Lopende verplichtingen, zoals een lening, krediet of studieschuld
• De waarde van de woning (markt- en taxatiewaarde)
• Je eigen geld en een eventuele overwaarde uit je oude woning
• Het energielabel van de woning en eventuele verduurzaming

Maximale hypotheek op basis van je inkomen

Voor de inkomenstoets gebruiken geldverstrekkers de normen van het Nibud. Die bepalen welk deel van je inkomen je verantwoord aan wonen kunt besteden, het zogeheten financieringslastpercentage. Hoe hoger je inkomen, hoe groter dat percentage doorgaans is.

Een belangrijk detail is de rente waarmee gerekend wordt. Zet je je rente korter dan tien jaar vast, dan toetst de bank met een wettelijke toetsrente die hoger ligt dan de werkelijke rente. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan mag met de (lagere) werkelijke rente worden gerekend. Langer vastzetten levert je daardoor vaak meer leenruimte op, naast extra zekerheid over je maandlasten.

Koop je samen? Dan tellen sinds 2023 beide inkomens volledig mee. Ook het laagste van de twee inkomens telt dus voor 100 procent, wat de gezamenlijke leenruimte flink kan vergroten.

Maximale hypotheek op basis van de woningwaarde

Naast je inkomen kijkt de bank naar het onderpand. In Nederland mag je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper, zoals de overdrachtsbelasting en de notaris, betaal je dus uit eigen geld of uit je overwaarde. De woningwaarde wordt vastgesteld met een taxatie.

Wil je de woning verduurzamen, dan mag je extra lenen. Voor energiebesparende maatregelen kun je tot 106 procent van de woningwaarde financieren, mits je dat extra bedrag ook echt aan verduurzaming besteedt. Daarnaast geldt sinds een paar jaar dat een beter energielabel je extra leenruimte oplevert: een zuinige woning is goedkoper in gebruik, en dat verrekenen geldverstrekkers in je maximale hypotheek.

Wat verlaagt je maximale hypotheek?

Lopende verplichtingen drukken je leenruimte, want ze gaan ten koste van het bedrag dat je aan wonen kunt besteden. Houd rekening met onder andere:

• Een persoonlijke lening of doorlopend krediet, dat staat bovendien geregistreerd bij het BKR.
• Een studieschuld: die telt mee op basis van je actuele maandlast.
• Een privé-leasecontract of een afbetaling op bijvoorbeeld een telefoon of auto.
• Alimentatie die je betaalt aan een ex-partner.

Kleine schulden afbetalen voordat je de hypotheek aanvraagt kan je leenruimte merkbaar vergroten. Zelfs een ongebruikte creditcard of kredietlimiet kan meetellen, dus is het slim om die op tijd op te zeggen.

Zo kun je juist meer lenen

Er zijn ook manieren om je maximale hypotheek op te rekken. Eigen geld inbrengen verlaagt het bedrag dat je hoeft te lenen en daarmee je maandlasten. Verkoop je een woning met overwaarde, dan kun je die opnieuw inzetten. En een schenking van bijvoorbeeld je ouders telt mee als eigen inbreng. Sluit je af met Nationale Hypotheek Garantie, dan krijg je vaak een lagere rente, wat je maandlasten verlaagt.

Rekenvoorbeeld maximale hypotheek

Een voorbeeld om een gevoel te krijgen bij de bedragen. Stel, je koopt samen een huis met een gezamenlijk bruto jaarinkomen van 80.000 euro, je hebt geen leningen lopen en je zet de rente lang vast tegen ongeveer 4 procent. Dan kun je grofweg 350.000 tot 380.000 euro lenen. Dit is nadrukkelijk een indicatie: je persoonlijke situatie, de exacte rente en de gekozen rentevaste periode bepalen het werkelijke bedrag. Reken het daarom altijd na met de tool hierboven.

Maximale hypotheek berekenen met een adviseur

Een online berekening geeft je een goede eerste indicatie. Voor een bedrag waar je echt op kunt bouwen, is een berekening op maat verstandig. Een onafhankelijke hypotheekadviseur brengt je volledige financiële situatie in kaart en vergelijkt de geldverstrekkers voor je. Tijdens een eerste, kosteloos gesprek ontdek je onder andere:

• Hoeveel je maximaal kunt lenen in jouw situatie
• Welke rente en rentevaste periode bij je passen
• Of je wel of geen Nationale Hypotheek Garantie kunt of wilt afsluiten
• Welke hypotheekvorm logisch is: een annuïteiten-, lineaire of aflossingsvrije hypotheek

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een modaal inkomen?

Met een modaal inkomen van rond de 45.000 euro kun je als alleenstaande grofweg 200.000 tot 230.000 euro lenen, afhankelijk van de rente en je verplichtingen. Koop je samen, dan ligt het gezamenlijke bedrag fors hoger omdat beide inkomens volledig meetellen.

Telt het inkomen van mijn partner volledig mee?

Ja. Sinds 2023 tellen beide inkomens voor 100 procent mee in de berekening van je maximale hypotheek. Daardoor kunnen tweeverdieners doorgaans aanzienlijk meer lenen dan een alleenstaande.

Hoeveel hypotheek kan ik krijgen met een studieschuld?

Een studieschuld verlaagt je leenruimte, maar minder zwaar dan vroeger. Geldverstrekkers kijken naar je actuele maandlast op de studielening. Een lagere maandlast, bijvoorbeeld door een lange aflosperiode, drukt je maximale hypotheek dus minder.

Kan ik 100 procent van de woningwaarde lenen?

Ja, je mag tot 100 procent van de woningwaarde lenen, en tot 106 procent als je het extra bedrag aan verduurzaming besteedt. De kosten koper betaal je wel zelf, uit eigen geld of overwaarde.

Deskundig hypotheekadvies

Meer weten over je mogelijkheden? Bereken hierboven je maximale hypotheek en vraag een kosteloos en vrijblijvend oriënterend gesprek aan met een hypotheekadviseur van HypotheekBerekenen.nl.