Familiehypotheek: geld lenen van je ouders voor je huis

Het belangrijkste in het kort

Bij een familiehypotheek leen je geld van je ouders of een ander familielid om een woning te kopen, in plaats van (of naast) een lening bij de bank. De rente blijft zo binnen de familie: jij betaalt rente aan je ouders en zij ontvangen die in plaats van de bank. Onder voorwaarden mag je de rente gewoon aftrekken van de belasting. Door de lening slim te combineren met een jaarlijkse belastingvrije schenking kun je het voordeel nog verder vergroten.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek, ook wel familiebank genoemd, is een geldlening tussen familieleden voor de eigen woning. Vaak lenen ouders aan een kind, maar het kan ook tussen andere familieleden. Je legt de afspraken vast in een leningsovereenkomst: het geleende bedrag, de rente, de looptijd en hoe je aflost. Voor de geldverstrekker (je ouders) is het een manier om spaargeld een betere bestemming te geven dan op een spaarrekening; voor jou is het vaak een gunstige financiering.

Rente aftrekken: aan welke voorwaarden moet je voldoen?

De rente op een familiehypotheek is net zo aftrekbaar als bij een gewone hypotheek, mits je aan dezelfde regels voldoet die voor de hypotheekrenteaftrek gelden:

• Je sluit een annuïteiten- of lineaire hypotheek af en lost die in maximaal 30 jaar volledig af.
• De rente is marktconform: ongeveer gelijk aan wat een bank voor een vergelijkbare hypotheek zou rekenen. Een te hoge rente ziet de Belastingdienst als een verkapte schenking.
• Je legt de lening en de aflossing schriftelijk vast en geeft de gegevens op in je belastingaangifte.

Slim combineren met een schenking

Het grote voordeel zit in de combinatie met schenken. Je ouders mogen je elk jaar een bedrag belastingvrij schenken: in 2026 is dat € 6.908 per kind per jaar. Veel ouders schenken dat bedrag terug als compensatie voor de rente die jij aan hen betaalt. Per saldo betaal jij dan weinig of geen rente, terwijl je die wel mag aftrekken. Houd het wel zakelijk: de lening en de schenking zijn formeel los van elkaar.

Waar moet je op letten?

• Leg alles goed vast. Een overeenkomst, bij voorkeur door een notaris of adviseur opgesteld, voorkomt onduidelijkheid en discussie met de Belastingdienst.
• Gevolgen voor je ouders. De uitgeleende som telt mee in box 3 van je ouders en kan invloed hebben op bijvoorbeeld toeslagen of de eigen bijdrage voor zorg.
• Behandel kinderen gelijk. Leen je aan één kind, denk dan na over de andere kinderen om scheve verhoudingen of problemen bij een erfenis te voorkomen.
• Wat als er iets gebeurt? Maak afspraken over wat er met de lening gebeurt bij overlijden, arbeidsongeschiktheid of een scheiding.

Familiehypotheek, garant staan of schenken?

Een familiehypotheek is iets anders dan garant staan: bij garant staan lenen je ouders geen geld uit, maar staan ze borg als jij niet kunt betalen. En het is iets anders dan een pure schenking, waarbij je het geld krijgt en niet terugbetaalt. Welke vorm het beste past, hangt af van het vermogen en de wensen van je ouders en van jouw situatie. Een onafhankelijke adviseur helpt je de juiste keuze te maken. Vraag een gratis adviesgesprek aan.

Veelgestelde vragen

Is de rente van een familiehypotheek aftrekbaar?

Ja, als je voldoet aan de gewone voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek: je lost annuïtair of lineair af in maximaal 30 jaar en je betaalt een marktconforme rente.

Welke rente moet ik mijn ouders betalen?

Een marktconforme rente, dus ongeveer wat een bank voor een vergelijkbare hypotheek vraagt. Reken je een veel hogere rente, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking.

Mogen mijn ouders de rente terugschenken?

Dat mag, binnen de jaarlijkse belastingvrije schenking van € 6.908 (2026). Veel families gebruiken die ruimte om de nettorente laag te houden, terwijl de rente toch aftrekbaar blijft.