Overdrachtsbelasting 2026: tarieven en startersvrijstelling

Het belangrijkste in het kort

Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt als je een bestaande woning koopt. Voor een huis waarin je zelf gaat wonen betaal je in 2026 2% van de koopsom. Koop je een woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een beleggingspand of vakantiehuis, dan geldt het algemene tarief van 8% (verlaagd van 10,4% in 2025). Ben je jonger dan 35 jaar en koop je je eerste eigen woning tot € 555.000? Dan betaal je dankzij de startersvrijstelling 0%.

Wat is overdrachtsbelasting?

Overdrachtsbelasting betaal je bij de aankoop van een bestaande woning, omdat het eigendom van de vorige eigenaar naar jou overgaat. De notaris berekent het bedrag, houdt het in bij de overdracht en draagt het af aan de Belastingdienst. De belasting wordt berekend over de koopsom of de marktwaarde, afhankelijk van wat het hoogst is.

Bij een nieuwbouwwoning betaal je geen overdrachtsbelasting, maar btw (21%). Die zit meestal al in de koopprijs verwerkt. Overdrachtsbelasting hoort bij de kosten koper en is, anders dan een deel van de hypotheekkosten, niet aftrekbaar van de belasting.

De tarieven in 2026

Sinds 2021 hangt het tarief af van wat je met de woning gaat doen:

• 2% – eigen woning. Je gaat zelf in de woning wonen en gebruikt die als hoofdverblijf. Dit lage tarief geldt voor de meeste kopers.
• 8% – overige woningen. De woning wordt niet je hoofdverblijf, bijvoorbeeld een woning die je verhuurt, een tweede huis of een vakantiewoning. Dit tarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%.
• 0% – startersvrijstelling. Een eenmalige vrijstelling voor jonge kopers die aan de voorwaarden voldoen (zie hieronder).

De startersvrijstelling

Met de startersvrijstelling betaal je eenmalig geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt al snel duizenden euro’s aan eigen geld. Je komt in 2026 in aanmerking als je aan alle voorwaarden voldoet:

• Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment van de overdracht bij de notaris.
• De woning wordt je hoofdverblijf: je gaat er zelf wonen.
• De woningwaarde is maximaal € 555.000 (de grens in 2025 was € 525.000).
• Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt; het is een eenmalige regeling.
• Je legt schriftelijk bij de notaris vast dat je aan de voorwaarden voldoet.

Koop je samen met een partner? Dan beoordeelt de Belastingdienst per koper of die aan de voorwaarden voldoet. Voldoet maar één van jullie, dan geldt de vrijstelling alleen voor diens deel van de woning.

Let op de waardegrens: is de woning ook maar iets duurder dan € 555.000, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom. Het gaat dus niet om een vrijstelling tot € 555.000, maar om een harde grens.

Overdrachtsbelasting en je hypotheek

Overdrachtsbelasting financier je in de regel niet mee in je hypotheek, omdat je sinds 2018 nog maar maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. De kosten koper betaal je dus uit eigen geld. Houd daar rekening mee bij het bepalen van je maximale hypotheek en je benodigde spaargeld. Profiteer je van de startersvrijstelling, dan heb je juist minder eigen geld nodig en houd je meer over voor andere kosten.

Combineer je de aankoop met een Starterslening, dan kan dat net het verschil maken om je eerste woning te financieren. Een onafhankelijke adviseur rekent voor je uit wat in jouw situatie haalbaar is. Vraag een gratis adviesgesprek aan.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026?

Voor een woning waarin je zelf gaat wonen is dat 2% van de koopsom. Bij een woning van € 350.000 betaal je dus € 7.000. Voldoe je aan de startersvrijstelling, dan betaal je niets.

Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling?

In 2026 geldt de startersvrijstelling voor woningen met een waarde tot en met € 555.000. Kost de woning meer, dan vervalt de vrijstelling en betaal je 2%.

Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Nee. Overdrachtsbelasting valt onder de kosten koper en is niet aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Alleen bepaalde financieringskosten, zoals advies- en notariskosten voor de hypotheekakte, zijn aftrekbaar.