Executiewaarde / Marktwaarde
Executiewaarde, je bent het woord ongetwijfeld tegengekomen wanneer je een nieuwe woning op het oog hebt. Wat betekent het precies en waarom is het voor jou van belang? De executiewaarde zegt iets over het onderpand voor de bank, in ruil voor de hypothecaire lening die er wordt verstrekt. Het is van belang om uit te kijken met financieringen boven de executiewaarde, aangezien de geldverstrekker dan een aanvullende vergoeding voor het aanvullende risico zal berekenen. De executiewaarde als term wordt echter niet vaak meer gebruikt en het wordt niet meer meegenomen in de taxatie van een woning.
1. Wat is de executiewaarde?
De executiewaarde is een afgeleide van de marktwaarde, ook wel de Vrije Verkoop Waarde genoemd. De executiewaarde is het bedrag dat een woning oplevert bij gedwongen verkoop. Gedwongen verkoop vind plaats op het moment dat je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Het is de waarde die de taxateur aan een woning toekent. Omdat er haast bij de gedwongen verkoop is, dien je rekening te houden met een (behoorlijk) lagere verkoopprijs. Vroeger werd de executiewaarde opgenomen in het taxatierapport en was het dus van invloed op je maximale hypotheekaanvraag. Sinds 2013 wordt de marktwaarde in plaats hiervan opgenomen, wat een reëler beeld oplevert van de woningmarkt.
Maximale hypotheek
- 100% onafhankelijk
- Altijd de laagste rentes
- Gratis en vrijblijvend
2. Executiewaarde berekenen
Je kunt de executiewaarde van een woning berekenen door uit te gaan van de marktwaarde en gebruik te maken van een bekende vuistregel. Over het algemeen zal een woning tijdens een executieverkoop ongeveer 80-90% van de marktwaarde opbrengen. Dat betekent dat een woning met een marktwaarde van €200.000 ongeveer €160.000 - €180.000 op zal brengen, wanneer er sprake is van een gedwongen verkoop. De executiewaarde komt onder andere in beeld wanneer je de maandlasten niet meer kunt voldoen en de geldverstrekker de woning vlot wenst te verkopen om een zo groot mogelijk deel van de hypotheeklening te kunnen innen.
Er zijn drie verschillende executiewaarden:
- Executiewaarde bij eigen gebruik
- Executiewaarde in verhuurde staat
- Executiewaarde vrij van huur en gebruik
De verschillende executiewaarden hangen af van de manier waarop het onderpand wordt gebruikt. De executiewaarde bij eigen gebruik komt het meeste voor. Dit is de variant voor onderpand dat door de eigenaar zelf gebruikt wordt. De waarde in verhuurde staat wordt bepaald voor panden die verhuurt worden aan anderen. Bij de waarde vrij van huur en gebruik gaat het over een pand dat leeg staat.
3. Executiewaarde financieren
Bij het berekenen van een financiering in de vorm van een hypothecaire lening zal men over het algemeen een berekening maken van het percentage van de executiewaarde die je wenst te financieren. Hypotheken die 100-125% van de executiewaarde financieren worden ook wel aangeduid als een ‘tophypotheek’ en brengen een relatief groot risico met zich mee. Op het moment dat de woning snel dient te worden verkocht bestaat er immers een kans dat de woning minder op zal brengen dan de hypotheeklening die er op dat moment op het huis rust. Tegenwoordig wordt deze hypotheek dan ook niet of nauwelijks meer aangeboden.
4. Executieverkoop
Als er langdurig sprake is van een betalingsachterstand kan het zijn dat de hypotheekverstrekker overgaat tot executieverkoop van het onderpand, ofwel de woning. Dit betekent dat de woning gedwongen en met haast wordt verkocht en dus vaak minder oplevert dan de marktwaarde van de woning. Er is geen vaste periode voor de betalingsachterstand waarna de hypotheekverstrekker tot executieverkoop overgaat. Vaak geldt dat de bank naar elk individueel geval kijkt en bepaalt hoe er mee om wordt gegaan. Executieverkoop is vaak de laatste maatregel, waar alleen toe wordt overgegaan op het moment dat de bank geen enkele andere oplossing meer ziet.
Je kunt de executieverkoop voorkomen door op tijd aan de bel te trekken bij de bank. Wanneer je de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, ga in gesprek met de bank. Vaak is de bank of verstrekker er ook gebaat bij om een oplossing te vinden, de bank wil namelijk liever geen gedwongen verkoop. De bank maakt ook een verlies bij executieverkoop. Het kan zijn dat de hypotheekverstrekker je adviseert om het huis te verkopen, dit levert namelijk altijd meer op dan een executieverkoop.
5. Veelgestelde vragen
Wat is de executiewaarde?
De executiewaarde is de waarde van het huis als het gedwongen en met haast verkocht moet worden.
Is de executiewaarde belangrijk voor mijn hypotheek?
Sinds 2013 wordt de executiewaarde niet meer opgenomen in het taxatierapport en heeft het dus geen invloed op je hypotheekaanvraag.
Hoe bereken ik de executiewaarde van mijn woning?
De executiewaarde is over het algemeen 80-90% van de marktwaarde van je woning.
Hoeveel van de executiewaarde kan ik lenen?
Een tophypotheek houdt in dat je 100-125% van de executiewaarden kunt financieren. Vanwege het grote risico voor de bank bij deze hypotheek, wordt hij niet vaak meer aangeboden.
Wanneer gaat de bank over tot executieverkoop?
Bij een langdurige betalingsachterstand kan de bank overgaan tot executieverkoop van je huis. Dit gebeurt echter alleen als laatste maatregel en er is geen vaste termijn waarna de bank hiertoe overgaat.
