Erfpacht

Het belangrijkste in het kort

Erfpacht ontstaat op het moment dat je wel het huis koopt, maar niet de grond waar het huis op staat. Normaal gesproken word je eigenaar van zowel de grond als het huis, maar dat is in sommige gevallen niet zo.

1. Wat is erfpacht?

Erfpacht ontstaat op het moment dat je wel het huis koopt, maar niet de grond waar het huis op staat. Normaal gesproken word je eigenaar van zowel de grond als het huis, maar dat is in bepaalde gevallen niet zo. In Nederland is het vaak zo dat de gemeente eigenaar is van de grond waarop jouw huis staat. Op het moment dat je erfpacht betaalt, heb je de grond waarop het huis staat niet in eigendom. Je hebt de grond in bruikleen om er gebruik van te kunnen maken. Erfpacht is niet gelijk aan huur, maar het lijkt er wel sterk op. Erfpacht komt voor in drie verschillende varianten en wordt vastgelegd in een notariële akte.

Erfpacht met eeuwigdurende afkoop

We kennen in eerste instantie de erfpacht met een eeuwigdurende afkoop. Dit is de meest voordelige variant omdat de grond niet in eigendom komt, maar je er aan de andere kant ook geen canon (huur) voor hoeft te betalen. Op het moment dat je een woning of een appartementsrecht koopt met erfpacht met eeuwigdurende afkoop, word je nooit eigenaar van de grond, maar brengt dit aan de andere kant geen kosten met zich mee.

Erfpacht met tijdelijke afkoop

Een tweede variant van erfpacht kennen we in de vorm van een tijdelijke afkoop van de erfpacht. Dit betekent dat de erfpacht voor een vastgestelde periode is afgekocht, gebruikelijk is een periode van 75 of 100 jaar. Houd er echter rekening mee dat de erfpacht na die periode weer van toepassing zal zijn en dat deze hoger uit kan vallen dan wat je gewend bent. Je kunt de afkoop van erfpacht niet opvoeren als aftrekpost voor je inkomstenbelasting. Sluit je een lening af om de erfpacht af te kopen? Dan is de rente over deze lening wel fiscaal aftrekbaar. Het is mogelijk over te stappen van een erfpacht met tijdelijke afkoop naar een erfpacht met eeuwigdurende afkoop.

Erfpacht met een periodieke canon

Ten derde kun je gebruik maken van erfpacht met een periodieke canon. Dit lijkt het meest op een huurovereenkomst, omdat je periodiek (vaak maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan canon betaalt aan de verpachter. De kosten per jaar zijn variabel, waardoor de kosten voor de woning flink kunnen oplopen. In de meeste gevallen is de erfpachtcanon fiscaal aftrekbaar.

2. Erfpacht en de hypotheek

Is er sprake van erfpacht zonder dat deze eeuwigdurend is afgekocht? Dan zullen er na verloop van tijd wellicht kosten ontstaan, in de vorm van canon. Tijdens de berekening van een maximale hypotheek kijkt de hypotheekverstrekker naar jouw patroon van inkomsten en uitgaven. De hogere uitgaven in de vorm van canon kunnen er dan toe leiden dat je een minder hoge hypotheek af kunt sluiten. Hier is geen sprake van bij een eeuwigdurende afkoop van erfpacht, omdat er dan geen kosten in de vorm van canon zullen zijn of ontstaan.

3. Wanneer eindigt erfpacht?

• Als de vooraf vastgestelde periode van erfpacht verstrijkt.
• Als de erfpacht wordt opgezegd.
• Als hij wordt beëindigd met onderlinge overeenstemming.
• Als de rechter de erfpacht opheft.
• Bij verjaring door onteigening.
• Als het recht waarop het erfpacht is gebaseerd teniet gaat.
• Als er wordt voldaan aan ontbindende voorwaarden waaronder de erfpacht is afgesloten.

4. Wat is canon?

Canon lijkt op een vorm van huur voor de grond waarop jouw woning staat waar je niet de eigenaar van bent. Je betaalt de canon aan de verpachter van de grond, de eigenaar die het jou in ruil voor de vergoeding in bruikleen geeft. In Nederland is dit vaak de gemeente. Je betaalt de canon gedurende de periode dat je in de woning woont, al heb je verder min of meer gelijke rechten als de eigenaar van de grond onder een woning. Het enige verschil is dat je niets mag doen dat de waarde van de grond zou doen verminderen.

Op het moment dat er sprake is van grond op basis van erfpacht is het overigens niet gezegd dat er standaard sprake is van canon. In veel van de gevallen is de erfpacht tijdelijk of zelfs eeuwigdurend afgekocht. Dit betekent dat je gedurende een periode van bijvoorbeeld 75 of 100 jaar geen canon hoeft te betalen, of dat je dit zelfs nooit meer hoeft te betalen. Indien de erfpacht voor de grond onder jouw woning eeuwigdurend is afgekocht zal er ook in de toekomst geen sprake zijn van canon. Je bent dan nog steeds officieel geen eigenaar van de grond, maar de situatie lijkt er wel sterk op.

Kosten van canon

Er zijn verschillende factoren die de hoogte van de canon bepalen. Allereerst is de waarde van de grond belangrijk voor het bedrag aan canon dat je betaalt. Verder zijn ook het gebruik waar de grond voor bestemd is van belang en de bedragen voor vergelijkbare erfpachtrechten. Tot slot zijn de kosten voor het beheer en de administratie ook onderdeel van de canon.

5. Is canon fiscaal aftrekbaar?

Ja, de canon die je periodiek betaalt is in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat de netto lasten lager uitvallen dan de bruto kosten die je betaalt. Houd er rekening mee dat de afkoop van erfpacht over het algemeen niet aftrekbaar is. Sluit je een lening af om de afkoop van de erfpacht te kunnen financieren? Dan is de rente die je over dat krediet betaalt wel weer aftrekbaar.

Canon afkopen

Je kunt de canon op verschillende manieren afkopen. Het is gebruikelijk om dit tijdelijk te doen, voor bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. Dit betekent dat je gedurende die periode geen omkijken hebt naar de canon, of dat de erfpacht bij de verkoop van een woning minder snel tot problemen of een verminderde waarde zal leiden. Daarnaast heb je in sommige gevallen de keuze om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. In dat geval zorg je ervoor dat je geen omkijken hebt naar de canon of erfpacht, al word je daarmee geen eigenaar van de grond onder de woning of het appartementsrecht.

Veelgestelde vragen

Wat is erfpacht?

Als je een huis koopt maar niet de grond waar het huis op staat is er sprake van erfpacht.

Welke vormen van erfpacht bestaan er?

Er zijn drie varianten van erfpacht: erfpacht met eeuwigdurende afkoop, met tijdelijke afkoop en met een periodieke canon.

Heeft erfpacht invloed op mijn hypotheek?

Als je canon betaalt over je erfpacht betekent dit dat je maandlasten omhoog gaan en je hypotheek mogelijk lager uit zal vallen.

Kan erfpacht worden beëindigd?

Er zijn verschillende omstandigheden waarin erfpacht wordt beëindigd, zoals het verstrijken van de afgesproken periode, opzegging door een rechter, opzegging in onderlinge overeenstemming, etc.

Wat is een canon?

Als je een huis koopt maar niet de grond waar het huis op staat is er sprake van erfpacht. Je betaalt canon bij sommige erfpachtregelingen.

Hoe wordt de hoogte van de canon bepaald?

De waarde van de grond, gebruik van de grond, bedragen van vergelijkbare erfpachtrechten en de kosten van beheer en administratie bepalen de hoogte van de canon.

Kan ik de canon van de belasting aftrekken?

De canon is aftrekbaar, maar de afkoop van erfpacht niet. Als je een lening afsluit om het erfpacht af te kopen kun je de rente daarover wel weer aftrekken.

Kan ik de canon afkopen?

Je kunt de canon tijdelijk of eeuwigdurend afkopen.